Immobilien: Vor verschlossener Tür
[Von ftd.de, 09:22, 27.10.05]
Eine Allianz-Studie hält das Pfandbriefsystem dafür verantwortlich, dass junge Familien nur schwer Wohneigentum bilden können. Deutschland bildet diesbezüglich das Schlusslicht in Westeuropa .
Damit junge Familien Wohneigentum erwerben können, muss das deutsche Kreditsystem reformiert werden. Der Grund: Die starre Struktur der Pfandbriefe behindert Banken bei der Vergabe von Hypothekendarlehen. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie der Allianz-Gruppe. 64 Prozent aller Haushalte in Westeuropa leben im Wohneigentum. Spitzenreiter sind nach Berechnungen des Statistischen Amtes der Europäischen Gemeinschaften (Eurostat) die Spanier mit einer Rate von 85 Prozent. An zweiter Stelle folgen die Briten mit 72 Prozent. Das Schlusslicht bildet Deutschland. Nur 43 Prozent aller Haushalte hier zu Lande besitzen Immobilien.
Erben ist oftmals der einzige Weg zum EigenheimFür junge Menschen ist es in Deutschland so gut wie unmöglich, Wohneigentum zu erwerben. Nach Angaben von Eurostat leben nur knapp zwei Prozent aller Single-Haushalte im Alter von bis zu 30 Jahren in Deutschland im Eigentum. Im westeuropäischen Durchschnitt sind es hingegen 20 Prozent; in Großbritannien gar 30 Prozent. In der Gruppe der 30- bis 64-Jährigen beträgt die Eigentümerquote in Deutschland 20 Prozent, im europäischen Schnitt sind es 50 Prozent (siehe Grafik). "Jüngere Altersschichten - sofern sie das Eigenheim nicht geerbt haben - sind in Deutschland schlicht vom Markt ausgeschlossen", schreiben Thomas Beyerle, Chefresearcher der Allianz-Immobilientochter Degi, und David F. Milleker von der Allianz Group Economic Research in ihrer Studie "Wohnimmobilien in finanzwirtschaftlicher Perspektive". Eine der Hauptursache sehen die Autoren im traditionellen deutschen Pfandbriefsystem. Hypothekenbanken bündeln ihre Kredite in Pfandbriefen und verkaufen diese am Kapitalmarkt, um sich zu refinanzieren. Dem Käufer des Pfandbriefs wird eine feste Verzinsung garantiert. Um diese Zusage jedoch jederzeit einhalten zu können, verlangen die Darlehensgeber, dass Kreditnehmer gewöhnlicher Bonität über ausreichend Eigenkapital verfügen. Das heißt: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie sowie sämtliche Erwerbsnebenkosten müssen aus eigenen Mitteln getragen werden. Geld, das junge Familien schlichtweg nicht haben.
Mangelnde FlexibilitätHinzu kommt ein weiteres Problem: Um die zugesagte Verzinsung des Pfandbriefes sicherzustellen, ist es den Darlehensnehmern nicht möglich, ohne Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig einen Kredit zu kündigen. Das hält junge Menschen, die flexibel auf die Anforderungen des Arbeitsmarktes reagieren und ihre Mobilität bewahren wollen, davon ab, Wohneigentum zu erwerben. "Die Umschlagsrate bei selbst genutzten Wohnimmobilien liegt in Deutschland bei nur knapp drei Prozent des Bestandes", schreiben Beyerle und Milleker. Hingegen beträgt die Quote in Großbritannien 8,5 Prozent, in den benachbarten Niederlanden 7,5 Prozent. Auf den ersten Blick refinanzieren sich die Hypothekenbanken in den übrigen Ländern Westeuropa ähnlich wie in Deutschland: Statt in Pfandbriefen werden die Kredite in so genannten Mortgage Backed Securities (MBS) gebündelt und ebenfalls an die Kapitalmärkte weitergereicht. Allerdings wird den MBS-Käufern statt eines Festzinses ein garantierter Aufschlag auf den jeweils aktuellen Leitzins zugesagt. Dafür müssen die Käufer "das Risiko einer vorzeitigen Refinanzierung durch den Hypothekennehmer tragen", erläutert Beyerle.
Kleiner Unterschied mit erheblichen FolgenDiese scheinbar minimalen Unterschiede haben erhebliche Folgen: Weil eine Verzinsung oberhalb des jeweiligen Leitzinses der Notenbanken garantiert ist, sind die MBS-Käufer risikobereiter. Grunderwerber benötigen deshalb deutlich weniger Eigenkapital. In Spanien beispielsweise müssen in der Regel nur fünf Prozent des Kaufpreises selbst erbracht werden. In Großbritannien sind sogar 120-Prozent-Finanzierungen möglich. Eigenheimkäufer können sich auch das Geld für die Nebenerwerbskosten bei ihrer Bank leihen. Dafür fallen die Hypothekenzinsen im Ausland höher aus als in Deutschland, haben die Allianz-Researcher errechnet. Gleichzeitig müssen Eigenheimerwerber in Ländern wie Großbritannien und Spanien größere Risiken eingehen. Denn die Hypothekenzinsen sind dort meist an die Leitzinsen gekoppelt. Heben die Notenbanken diese an, verteuern sich automatisch die Kredite. Das aber hat bisher viele junge Familien in diesen Ländern nicht davon abgehalten, sich ihren Traum vom eigenen Heim zu erfüllen.
