Sonne in Spanien, Wolken über Italien
von Richard Haimann
Spanien hui, Italien pfui
- auf diesen einfachen Nenner lässt sich das Urteil der Analysten über Südeuropas wichtigste Büroimmobilienmärkte bringen. Während auf der iberischen Halbinsel die Indikatoren nach oben zeigen, sieht es auf der apenninischen schlecht aus. Das hat Konsequenzen für Anleger offener Immobilienfonds.

Zu den Gewinnern der aktuellen Marktentwicklung zählt beispielsweise der angeschlagene Deka-Immobilienfonds: 5,1 Prozent des Fondsvermögens stecken in drei spanischen Immobilien, das geht aus dem jüngsten Rechenschaftsbericht hervor. In Italien hingegen hatte der Fonds des Anbieters aus der Sparkassen-Finanzgruppe nicht einen Cent angelegt. Ebenfalls in Spanien, nicht aber in Italien engagiert sind der Grundbesitz-Invest der Deutschen-Bank-Tochter DB Real Estate und der Difa-Grund des Anbieters der genossenschaftlichen Banken, Difa.

Zu den Fonds, die in beiden Ländern eingekauft haben, zählt der Deka-Immobilien-Europa. Ende Juli ruhten 4,5 Prozent des in Immobilien gebundenen Kapitals in vier spanischen Objekten; 1,3 Prozent des Fondsvermögens steckten in einem italienischen Gebäude. Umgekehrt sieht es im Portfolio des Hausinvest-Europa der Commerzbank-Tochter CGI aus. Wie dem jüngstem Rechenschaftsbericht zu entnehmen ist, sind 3,9 Prozent des Immobilienvermögens in vier Objekten in Italien, hingegen nur 0,8 Prozent in einer spanischen Immobilie gebunden. Der Grundwertfonds der Allianz-Tochter Degi ist dagegen gar nicht in Spanien engagiert, hat aber 2,4 Prozent des Immobilienvermögens in einem Mailänder Objekt angelegt.

Goldenes Zeitalter beginnt
Internationale Immobiliendienstleister sehen für den spanischen Markt goldene Zeiten anbrechen. Hauptgrund für den Optimismus ist das beachtliche Wirtschaftswachstum. Nach einer Erhebung von Consensus Forecasts sagten Wirtschaftswissenschaftler im Dezember vergangenen Jahres dem Land für 2005 eine Zuwachsrate von 2,50 Prozent vorher. Im Juli wurde die Prognose auf 3,25 Prozent angehoben. Ganz anders sieht es in Italien aus. Ende 2004 wurde im Schnitt noch ein Wachstum von 2 Prozent für dieses Jahr erwartet. Im Juli hingegen fiel die Durchschnittsprognose auf minus 0,2 Prozent. "Das Land ist in die Rezession geraten", warnen die Immobilienanalysten von CB Richard Ellis (CBRE).
Diese Entwicklung spiegeln auch die Büromärkte wider. Nach einer Erhebung von CBRE sind die Mieten in Rom binnen Jahresfrist um 8,3 Prozent gefallen. Hingegen gab es keinen Einbruch in Spanien. Gleiches Bild bei den Leerstandsraten: Colliers International zufolge verharrt die Leerstandsrate in Madrid trotz zahlreicher Neubauten seit Dezember 2004 konstant bei 9,1 Prozent. In Mailand stieg die Quote von 7,5 auf 8 Prozent, in Rom von 7,3 auf 7,4 Prozent. Was die Situation in Mailand zusätzlich erschwert ist die Tatsache, dass bis Ende des Jahres Neubauten im Umfang von 114.000 Quadratmetern auf den Markt kommen und 2006 weitere Gebäude mit einer Gesamtfläche von 229.000 Quadratmetern entstehen.
Kein Wunder, dass internationale Investoren Spanien den Vorzug geben. Das treibt die Preise iberischer Bürotürme in die Höhe und drückt auf die Renditen. Neu erworbene Bürobauten in Madrid rentieren im Schnitt nur noch mit 4,75 Prozent, in Barcelona immerhin noch mit 5,25 Prozent, schreiben die Analysten von CBRE. Hingegen werfen Office Towers in Mailand Erträge von 5,50 Prozent, in Rom gar von 5,75 Prozent ab. Höhere Renditen bieten in Westeuropa fast nur noch die schwachen Büromärkte in Deutschland und in den Niederlanden.
Auf Spanien setzt auch die IVG. Das Unternehmen hat jetzt mit dem einheimischen Immobiliendienstleister Rodex die IVG-Iberia gegründet. IVG-Sprecher Thomas Rücker: "Wir wollen durch Projektentwicklung und Käufe von Bestandsobjekten ein Portfolio an Büroimmobilien aufbauen."

Aus der FTD vom 20.10.2005
© 2005 Financial Times Deutschland